خلاصه کرد:
• عوامل اقصادی : سطح در آمد، شیوه زندگی، هزینه مسکن و تحصیلات عمومی در زمان و مکان معین،هزینه های تولید، قدرت خرید ساکنان، منابع موجود، دسترسی به منابع، ظرفیت اقتصادی و عملی بودن اقتصادی.
• عوامل انسانی و اجتماعی: نیاز های اجتماعی و ارزش ها و اولویت های ساکنان، تفاوت بین خانواده ها، بعد خانواده، محدوده خصوصی، سازمان بندی خانواده، نیازمندی های کار کردی و خصوصیات دیگر از قبیل عمر متوسط، روش زندگی، آموزش و پرورش، تجربه زندگی شهری و کنش های اجتماعی.
• عوامل فرهنگی: الگو های فرهنگی و محلی، آداب روسوم، روش ها ، مصالح و طرح های ساختمانی محلی، سازش پذیری فرهنگی.
• عوامل اقلیمی: وضعیت آب و هوایی، درجه حرارت، رطوبت، باد، و به طور کلی وضعیت جغرافیای طبیعی منطقه.
• تراکم: میزان تراکم در نقاط مختلف شهر، نحوه پراکندگی آنها، مقدار فضای باز و سبز.
• فضا: تجزیه و تحلیل عملیات انسانس در خانه، و طریق زندگی،فضای موجود اشغال شده توسط خانوار ها.
• بهداشت نظارت: راههای تخلییه زباله و فاضلاب و دفع آب های سطحی (پور محمدی، 1379).
همچنین در برقراری استاندارد ها به دو مرحله مشخص به شرح زیر باید توجه کرد:
• برقراری استاندارد ها برای مشکلات و مسائل مناطق و گروه های خاص.
• برقراری استاندارد ها برای خدمات و سرویس هایی که به وسیله مسکن و تحصیلات عمومی بری رفع احتیاجات فرعی و اجتماعی افراد تامین می شوند (همان، 1379).
همچنین استاندارد ها که معیار های مقبولیت مسکن و مشخص کننده وضعیت کمی و کیفی موجود واحد های مسکونی هستند در ارتباط با واحد های مسکونی گروه های کم در آمد شهری دارای اهمیت فراوان بوده و تدوین آنها کمک موثری به برنامه ریزی مسکن خواهد کرد. برخی از این استاندارد ها :
• استاندارد های تراکم، فضای باز، تاسیسات زیر بتایی و غیره
• استاندارد های مربوط به طراحی، تفکیک قطعات، نوع مسکن گروه های در آمدی.
• استانداردهای مربوط به حریم و امکانات واحد های مسکونی.
• استاندارد های مربوط به نوع مصالح ساختمانی و آیین نامه های مربوط.
• استاندارد های مربوط به اجرا (پور محمدی، 1379).
2-6-5- عوامل متشکله مسکن و محیط مسکونی که در بحث استاندارد ها باید مورد توجه باشند
وقتی صحبت از استاندارد مسکن می شود تنها منظور استاندارد کردن بنا نیست، بلکه عوامل متشکله مسکن و محیط مسکونی که شامل موارد ذیل است باید مورد توجه باشند:
1- وسعت قطعه زمین
2- زیر بنا یا نسبت بین سطح زیر بنای باز از کل مساحت قطعه
3- مصالح ساختمانی
4- استاندارد های بهداشتی
5- استاندارد های تراکم
6- تسهیلات و خدمات عمومی
7- استاندارد های طراحی اجزا درونی و نمای بیرونی مسکن (همان، 1379).

بعد از تعریف مسکن و تحلیل معیارها مسکن مطلوب به منظور مطلوبیت بخشی به محیط زندگی، در ادامه این فصل به شناخت تعاریف مربوط به مجتمع های مسکونی و بررسی سیر تحول تاریخی آنها در ایران پر داخته شده است و همچنین عوامل و معیارهای تاثیر گذار بر مجموعه های مسکونی که از مهم ترین آنها عوامل انسانی و محیطی است مورد تحلیل قرار گرفته است. در ادامه به گونه های مختلف مجتمع های مسکونی و استاندارد ها ودستور العمل مجموعه مسکونی به طور مختصر اشاره شده است.

2-7- مفاهیم و نظریات مرتبط با مجتمع های مسکونی
شناخت تعاریف مربوط به مجتمع های مسکونی و بررسی سیر تحول تاریخی آنها در تجزیه تحلیل مسائل مربوط اهمیت بسزایی دارد. مسکن شهری را می توان به طور کلی به دو الگوی تک خانواری و آپارتمانی تقسیم کرد. آپارتمان ها را می توان به دو گروه اصلی تقسیم نمود که در آن، ساختمان های متعارف یا کوتاه مرتبه تا 8 طبقه، و بیش از آن بلند مرتبه یا برج نامیده می شوند. مجتمع های مسکونی را نیز می توان شامل تعدادی بلوک ساختمانی در نظر گرفت که می تواند شامل گونه های مختلف مسکن (تک خانواری، آپارتمان های کوتاه و بلند مرتبه) باشد. در این مجتمع ها، بلوک های آپارتمانی در یک قطعه زمین و بر اساس طرحی از پیش اندیشیده شده قرار می گیرند. بلوک ها می توانند در اشکال مختلفی با یکدیگر ترکیب شوند و فضای باز در ارتباطی معنی دار با ساختمان ها قرار گیرد. از خصوصیات دیگر مجتمع های مسکونی می توان به حریم و محدوده مشخص و تفکیک شده آنها از بافت پیرامون شهری اشاره کرد که در برخی موارد می تواند آنها را به صورت جزیره ای کالبدی- اجتماعی در شهر مشخص گرداند. (عینی فر، 1384).
منشأ مجتمع های مسکونی به فرم امروزی را می توان در دوران پس از انقلاب صنعتی یافت. در نیمه دوم قرن نوزدهم، از دست رفتن سلامت و بهداشت و بحران های مداوم و برخوردهای اجتماعی فراوان، متفکرین اجتماعی را وادار به اندیشیدن برای انتظام بخشی به وضعیت نامطلوب شهرها نمود. به عقیده این افراد، ایجاد تغییر و رسیدن به نظمی جدید در مقابل هرج و مرج موجود بر اساس شرایط جدید اجتماعی- اقتصادی ضروری بود و برای ایجاد این تغییر، تئوری های این افراد بر مبنای نظم دادن به اسکان افراد به عنوان مهم ترین اصل مورد توجه قرار گرفت. در این راستا، تفکر ایجاد چندین کانون یا اجتماعات الگو که هدف اصلی آنها تأمین بهداشت، سادگی، سلامت و ایمنی برای ساکنان بود، مورد توجه قرار گرفت (شوای، 1384).
در سال های اولیه قرن بیستم گروهی از متفکران اروپایی تلاش کردند مسایل شهری را بدون احتیاج به تغییرات اساسی اجتماعی حل نمایند. در کنار انتشار اثر هاوارد در مورد باغ شهرها، تونی گارنیه شروع به مطالعه ایده شهر صنعتی نمود. نکته قابل توجه در مورد الگوی مسکن شهر صنعتی گارنیه، پیش بینی بلوک های آپارتمانی مجهز به خدمات عمومی بود که منعکس کننده نظریه مجتمع های مسکونی مجهز به خدمات عمومی اولیه است. علاوه بر این، تفکرات لوکوربوزیه نیز تأثیر فراوانی بر تکامل مجتمع های مسکونی گذارده است. به عقیده او، الگوی مسکن کم طبقه که به معنی زندگی در خانه و زمین شخصی بود، باعث هدر رفتن زمین می شد، در حالی که زندگی در ساختمان های بلند مرتبه ای که در میان فضای سبز پراکنده شده اند، راه حلی کارتر و بهتر در برنامه ریزی کاربری زمین می باشد (Schoenauer, 2000).
حرکت دیگری که در آغاز قرن بیستم گسترش پیدا کرد، خانه سازی برای گروه های کم در آمد اجتماعی به صورت کوی های مسکونی است. در این الگو برخلاف شکل گیری سنتی ساختمان ها در کنار خیابان، بلوک های ساختمانی به صورت عمود بر راستای خیابان های قرار می گرفتند. این گرایش یعنی ” استقرار منطقی بناها” بر پاینه نظریات شهرسازی، علاوه بر تأمین محیط آرام، سعی در تأمین نور و تهویه مناسب ساختمان ها از طریق احداث آنها در ردیف های موازی و تأمین فضای باز و وسیع در بین بلوک های ساختمانی داشت. در کنار این نظریات، در آمریکا از نخستین سال های قرن بیستم کلارنس پری مشغول فعالیت روی مسائل واحدهایی متشکل از خانه ها و تسهیلات خدماتی آنها بود. وی نظریات خود را در سال 1923 تحت عنوان “واحدهای همسایگی “منتشر نمود که کلارنس اشتاین وهنری رایت آنرا در رادبرن نیوجرسی آمریکا اجرا نمودند (اوستروفسکی، 1378).
بعد از جنگ جهانی دوم، نیازهای فوری سال های بعد از جنگ و توسعه تکنولوژی در اروپا منجر به آن شد که فرصت تعمق و بررسی دقیق در الگوی مسکن مناسب شهری وجود نداشته باشد. در این میان، اختصاص زمین به فضای باز و سبز و تأمین خدمات کافی برای ساکنان مجموعه های آپارتمانی کاهش یافت و احداث مساکن بلند مرتبه با حداکثر تراکم شدت گرفت. در دهه 1970، با افول مکتب مدرنیسم، سبک جدید شهرسازی و معماری ایجاد گردید که نقطه اوج این تفکرات نو در بیانیه کنگره جهانی معماران در سال 1976 در ونکوور کانادا منعکس شد که برخلاف منشور آتن با اختصاص دادن محور کار خود به طراحی مسکن و فضای باز به موارد ذیل اتکا نمود:
• بایستی با ارتفاع کم تراکم بالا به وجود آورد.
• بایستی در طراحی مسکن به تأمین فضای باز و سبز مناسب و مطلوب اهمیت بیشتری داد (دلال پور محمد، 1375).
با پیدایش مفهوم توسعه پایدار و شهر پایدار، امروزه نظریاتی نظیر شهر فشرده، سیاست های تحکیم شهری و عدم تمرکز متمرکز در کنار رویکردهایی نظیر ایجاد واحدهایی همسایگی مطرح گردیده اند؛ به طوریکه در عصر حاضر، توسعه مسکونی در شهرها به معنای ایجاد محیطی مناسب برای سکونت بوده و دیگر صرفاً به مفهوم تولید سقف و سرپناه نیست.
2-8- سیر تحول تاریخی مجتمع های مسکونی در ایران و شهر تهران
در الگوهای شهرسازی کهن ایران، خانه ها و ساختمان های پشت به پشت به یکدیگر متصل بوده و تنها در کوچه های باریک شهر به صورت اجتماعی ظاهر می گردیدند و در آنها واحد برنامه ریزی اجتماعی اداری و کالبدی در هر شهر ” محله ” نامیده می شد (عزیزی، ملک محمد نژاد، 1386).
اصولی نظیر هم پیوندی عناصر شهری و واحدهای مسکونی، محصوریت فضایی، مقیاس و تناسب انسانی، هماهنگی از نظر وحدت شکل نیز از خصوصیات فضاهای مسکونی در شهرهای ایران بوده است (توسلی، 1365). رشد ناگهانی شهرهای ایران از سال های آغاز قرن حاضر، باعث انقطاع روند تغییرات کالبدی- فضایی شهرها در تداوم منطقی با گذشته گردید. این تغییرات با ورود واژگانی جدید همچون آپارتمان همراه بود که تغییرات شگرفی بر الگوی مسکن در شهرهای ایران گذشت(عزیزی، ملک محمد نژاد، 1386).
اولین نتایج فیزیکی این روند در محیط های شهری از سال های 1316-1309 قابل تأمل است که در این دوره های ساختمان های بلندی برای ساخت وزارتخانه ها و سازمان های مختلف در تهران احداث شدند. آغاز دهه 1330 مصادف با آغاز بلند متربه سازی در تهران از یک طرف و رواج ایده احداث کوی ها و شهرک های مسکونی برای اسکان مهاجران و اقشار کم درآمد بر پایه برنامه اول توسعه از طرف دیگر است که کوی هایی نظیر چهارصد دستگاه، نارمک و نازی آباد از آن جمله اند. از دهه 1340 احداث مجتمع های مسکونی برای اقشار میان درآمد، بار مشارکت بخش خصوصی مورد توجه واقع شد (نمونه شهرک اکباتان در تهران) (همان، 1386).
با رواج بلندمرتبه سازی در دهه 1350 همراه با رونق اقتصادی بخش مسکن، احداث مجتمع های مسکونی لوکس جهت اسکان اقشار پردرآمد و با مشارکت سرمایه گذاران داخلی و خارجی شدت گرفت و تا وقوع انقلاب اسلامی به سرعت افزایش یافت. پس از انقلاب اسلامی، انبوه سازی مسکن حدوداً به مدت یک دهه دچار رکود گردید و با بروز مشکلات متعدد، سیاست ها به تدریج تغییر کرده و تولید انبوه مسکن (عمدتاً برای گروه های میان درآمد)، دوباره مورد توجه و حمایت در برنامه های توسعه کشور قرار گرفت، اگرچه این سیاست ها (همچون سیاست پس انداز، کوچک سازی و انبوه سازی) نیز به علت نقص در قوانین و نبود ضمانت اجرائی و وضع نابسامان بخش مسکن با موفقیت روبرو نبودند (عینی فر، 1384).
در دهه 1370، در پی جریان تراکم فروشی ، الگوی جدیدی از مجتمع های مسکونی بلند